Ринок землі почав набирати популярності у якості інвестиційного інструменту. Тільки за 2023 рік інвестиції в цю галузь перевищили показники ринку нерухомості. Тепер залишилось обговорити в чому популярність подібного способу інвестування в Україні та як буде розвиватися ринок в подальшому. Також поговоримо про те, яка дохідність буде від подібних інвестицій, щоб зрозуміти, наскільки вигідним є даний варіант інвестування. Тому після прочитання статті ви будете точно знати, чи достатньо вигідна інвестиція в землю.
Що таке ринок землі в Україні?
Ринком землі називають сукупність правових та економічних відносин, що пов’язані з продажем, купівлею, орендою, спадкуванням та іншими формами взаємодії. Виконувати ці дії на ринку землі можуть фізичні чи юридичні особи, держава, громади та інші суб’єкти.
Найпоширенішими варіантами правочинів за 4 квартал 2023 року за даними KSE (Київської школи економіки) було визнано оренду (43% всіх дій) та спадкування (40%). На операції з купівлі-продажу приходилось всього 12%.
Ринок землі в Україні регулює Земельний кодекс (ЗК) України, закон України № 552-IX від 31 березня 2020 року та Постанова Кабінету Міністрів України № 637 від 16 червня 2021 року.
Історія земельної реформи
Станом на 2016-2017 роки, в Україні було близько 41,3 млн гектарів землі сільськогосподарського призначення. Ця цифра враховує окуповані території – як приватну, так і державну власність. Наприклад, 31 млн гектарів рахувалися приватною власністю, а решта, тобто 10 млн гектарів, були у власності держави.
Коли почалась децентралізація земельного ринку України, значна частина державної землі була передана на баланс місцевих громад. Але не все пройшло гладко. Коли почався безпосередній процес передачі державної землі, виявилося, що з 10 млн гектарів у комунальну власність передали тільки 4-5 мільйонів гектарів. Тобто, ситуація цікава.
Відкриття ринку землі: ключові моменти
Офіційно ринок землі в Україні було відкрито 1 липня 2021 року. Це був перший етап реформи, подальший розвиток якої затримало повномасштабне вторгнення.
Право придбати ділянки отримали приватні особи. Тобто, купівля землі стала відкрита для звичайних громадян України. Але в 1 січня 2024 року коло потенційних покупців розширилося. До списку включили юридичних осіб. Тому ринок землі 2024 року став значно доступнішим, як для звичайних осіб, так і для великих інвесторів, якими по суті виступають юридичні особи.
Але і про фізичних осіб не забули – тепер їм доступно більше землі. Одна особа може придбати до 10 000 гектарів, тоді як раніше доступний обсяг був значно менший – до 100 гектарів на одну особу.
Подібні зміни дозволили збільшити масштаби інвестицій у сільське господарство і поліпшенню загального стану ринку землі.
Зміни на ринку агроземлі після 1 січня 2024 року
Після 1 січня 2024 року на ринку агроземель в Україні відбулися кілька значущих змін, що розширили можливості для учасників ринку. Основні зміни включають:
- Доступ юридичних осіб. З 1 січня 2024 року юридичні особи, зареєстровані в Україні, отримали право купувати земельні ділянки сільськогосподарського призначення.
- Збільшення максимального ліміту для фізичних осіб. До 1 січня 2024 року фізичні особи могли купувати до 100 гектарів сільськогосподарської землі. З початку 2024 року цей ліміт було значно збільшено, і тепер одна фізична особа може придбати до 10 тисяч гектарів.
- Розрахунки під час покупки землі відбуваються без готівки. Це дозволить забезпечити прозорість операцій. Також покупцю потрібно підтвердити джерело доходу перш ніж зробити покупку.
Все ще є ті, хто не може отримати доступ до ринку землі в Україні. Продаж земель державної та комунальної власності, а також продаж земель іноземним громадянам досі під забороною.
Хто скуповує землі в Україні?
Після початку повномасштабного вторгнення у 2022 році, український ринок землі тимчасово зупинився. Але як тільки прийшло незначне оговтання, з літа 2022 року, почалось помітне пожвавлення.
Тільки за перший квартал 2024 року вартість земельних наділів виросла на 9,3%. Держава також робить кроки для стимулювання ринку, зокрема, Національний банк займався підвищенням коефіцієнта ліквідності землі, під заставу до 0,5%.
Основні гравці на ринку землі
Основними покупцями на ринку землі можна назвати:
- Перше місце несподівано зайняли представники IT-сектору. Більше 50% покупців – це саме вони.
- Підприємці.
- Військовослужбовці також займають активну нішу. З ними створюється близько 6,6% угод на ринку. Більше того, їх частка активно росте.
- Топ-менеджери компаній займають близько 4%.
- Менша припадає на представників фінансового сектора.
Якщо розглядати гендерний розподіл, землю в основному купують чоловіки – понад 72%. А от стосовно місця проживання, найактивнішими покупцями землі є мешканці столиці. Їх частка становить 38% від усіх покупців.
Більшість (три чверті) клієнтів які купують землю, орієнтуються на відносно малі ділянки — до 10 га. Це пов’язано з тим, що ціна подібних ділянок відносно невисока – рідко коли становить вище $5 тис.
Українські та іноземні інвестори
Відкриття ринку землі в Україні 1 липня 2021 року створило нові можливості як для українських інвесторів, тоді як іноземці все ще не мають права купувати тут землю. Зазвичай інвесторами є фермери та аграрії, які мають намір розширити сільськогосподарські угіддя, щоб збільшити свої виробничі можливості.
Малий і середній бізнес також зацікавлений у придбанні земельних ділянок для розвитку аграрних проєктів. Як і великі аграрні компанії. Вони купують землю для збільшення масштабів виробництва та підвищення ефективності аграрного бізнесу.
Іноземні інвестори станом на 2024 рік не мають права безпосередньо купувати сільськогосподарські землі в Україні. Вони можуть це робити лише через українські юридичні особи або шляхом укладання договорів оренди.
Щоб обійти це обмеження інвестори не з України можуть укладати партнерство з українськими компаніями.
Скільки коштує земля в Україні?
Вартість землі варіюється залежно від регіону та якості ґрунту, а також інших ринкових факторів. Вони постійно міняються. У грудні 2021 року середня ціна гектара була 35 600 гривень. У грудні 2022 року середня вартість одного гектара землі в Україні значно зросла і була уже 52 462 гривні. Це середньостатистичне значення, яке вдалось визначити, взявши до уваги 117 586 угод. За 2023 рік дані за ціною землі вказані в інфографіці.
У лютому 2024 року середньостатистична вартість земельної ділянки була скорегована. За один гектар потрібно було заплатити 41,6 тис. грн/га. Що стосується вартості землі для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, ціна становить 42,5 тис. грн/га. Це звісно більше ніж до періоду повномасштабного вторгнення, але менше ніж у перший рік повномасштабної війни. Тому можна робити висновки, що на ринку землі ціна 1 га продовжить коригування надалі.
Фактори, що впливають на вартість землі
Вартість землі залежить від багатьох чинників:
- Розташування, а саме близькість до населених пунктів. Ділянки, розташовані поблизу великих міст або розвинених інфраструктурних об'єктів, зазвичай коштують дорожче.
- Регіон. Вартість землі може значно відрізнятися залежно від області чи району. Наприклад, земля на Західній Україні може мати іншу вартість, ніж у Східній чи Центральній частині країни. Особливо враховуючи війну.
- Родючість ґрунту. Чорноземи, які відомі своєю високою родючістю, зазвичай мають вищу вартість порівняно з іншими типами ґрунтів. Також враховується вміст поживних речовин у ґрунті, його кислотність. Ці фактори впливають на продуктивність земельних ділянок, тому вони важливі.
- Цільове призначення. Земля сільськогосподарського призначення, земельні ділянки під забудову чи комерційні проєкти можуть мати різну вартість.
Також на ціну впливає наявність всіх необхідних документів та дозволів для використання землі за призначенням.
Як заробляти на землі в Україні?
До 2021 року в Україні існував мораторій на продаж землі. Тому заробляти могли тільки люди, які заснували виробництво. Сьогодні ж, після того, як ринок був відкритий та з’явилась можливість купувати більші земельні наділи, земля перетворилась у вигідний інвестиційний інструмент, який у перспективі може принести непогані прибутки.
Землю можна купувати, продавати, здавати в оренду, вирощувати на ній різні сільськогосподарські рослини та заробляти на їх продажі. А можна просто інвестувати в ділянку і продати її по вищій ціні, коли земельний ринок повністю оговтається після війни.
Інвестиційні можливості та ризики
Інвестиційні можливості на ринку землі України:
- Зростання вартості землі. Як показують дані, середня вартість гектара з року в рік зростає. Відкритість ринку цьому буде тільки сприяти.
- Сільськогосподарський потенціал. Інвестори можуть отримати вигоду від розвитку агробізнесу.
- Підтримка з боку держави. Україна зацікавлена у розвитку ринку землі, що підтверджують реформи та законодавчі. Це формує вигідні умови для інвесторів.
Серед головних ризиків можна відзначити:
- Політичну та військову нестабільність.
- Правові ризики, тобто недосконалість правової бази можуть створювати невизначеність для інвесторів.
- Економічні проблеми, такі як інфляція, валютні коливання та низький рівень економічного зростання.
До того ж наразі йде війна і території на певний час можуть бути недоступними через окупацію. Також є великий ризик, що деякі земельні ділянки на певний час стануть непридатними через мінування та інші наслідки воєнних дій.
Рентабельність сільськогосподарських проєктів
Закон про ринок землі передбачав і питання рентабельності земельних наділів. До повномасштабної війни на 2020 рік за даними Інституту аграрної економіки показник рентабельності був на рівні 17,4%. І це у ковідний рік. Цей показник навіть перевищував рентабельність на 2019 рік, яка становила 11,8 %. Але у 2018 році показники рентабельності виробництва агропродукції все ж були вищими – 22,8%.
Але загальний рівень варто градувати залежно від культури, яку вирощують аграрії на землі. Наприклад, у 2023 році найкращу рентабельність показали аграрії, які вирощували гречку – 63%. Це найвищий показник серед усіх культур.
Уже відомі тенденції на 2024 рік. Експерти прогнозують, що у поточному році відбудеться зростання рівня рентабельності на всі олійні та зернові культури. І це за умов, що не виникне логістичних проблем. Але зернові культури (ячмінь, пшениця, кукурудза) все ж показують мінімальний ріст прибутковості. Падіння рентабельності очікуватиме всі види тваринницької продукції.
Вплив війни на ринок землі в Україні
Головний вплив війни в тому, що частину землі було окуповано, деякі регіони є прифронтовими, що також обмежує роботу на них. Тому ринок землі в цих областях залишається закритий. Але навіть на не прифронтових територіях покупців на землю не так багато.
Це пов’язано з тим, що активні бойові дії продовжуються і не зрозуміло як довго буде тривати війна. Тому вкладати кошти в цей ринок доволі ризиковано, оскільки можна втратити якщо не саму землю, то кошти через знецінення інвестицій.
Хоча ринок все ж розвивається. Після невеликого застою на початку 2022 року, операції на ринку землі все ж активізувалися. А після нововведень з 1 січня 2024 року ситуація взагалі змінилася.
Висновки: перспективи розвитку ринку землі
Основний плюс нововведень, які вступили в силу у 2024 році – відкритий ринок землі для юридичних осіб. Це дозволяє говорити про подальше зростання ефективності сектору. Також цікавою ініціативою, яка буде розширювати перспективи ринку землі, стало розширення доступу до фінансування. Завдяки цьому малі аграрії зможуть отримувати кредити на покупку землі, якщо вони обробляють менше ніж 500 гектарів. Також був створений фонд, який керує подібними питаннями. Проблема в тому, що малим аграріям банки кредити практично не видають, а подібний фонд дозволяє позбутися цієї проблеми.
Але не дивлячись на відносно хороші перспективи, в країні все ще війна, тому це суттєво ламає ринок. Обсяги поки не відновилося до довоєнного рівня. Ціна упала не тільки через очевидні причини, але і через девальвацію гривні. Тому говорити про перспективи земельного ринку зарано.
