Чи вплинув воєнний стан на ринок землі та нерухомості? Як іноземці можуть купити землю в Україні у 2023 році? Які є права та обмеження для нерезидентів? Наші експерти знайшли відповіді на ці питання, а також детальніше розповіли про особливості укладання угод, необхідні документи, податки та інші тонкощі.
Ринок землі: яким чином купували нерухомість іноземці до воєнного стану в Україні?
До повномасштабної війни в Україні був дозволений продаж землі іноземцям за умови, якщо ця ділянка несільськогосподарського призначення. Конкретно фізичні та юридичні особи з інших країн:
- не мали права володіти землею, призначеною для проведення сільськогосподарських робіт. Навіть за умови отримання ділянки у спадок держава вимагала відчужити її протягом 12 місяців;
- могли купувати ділянки несільськогосподарського призначення, розташовані в межах міста. Мати ділянку, яка знаходиться за межами міста, іноземцеві дозволялося за умови, що на ній розміщений об’єкт нерухомості, що належить до його власності;
- юридичним особам-нерезидентам було дозволено купувати ділянки землі в межах міста за умови, якщо на них знаходилися або були побудовані об’єкти нерухомості, необхідні для ведення комерційної діяльності. Землю за містом дозволялося купувати лише разом з нерухомими об'єктами на ділянках;
- ділянки землі, що знаходяться у комунальній або фізичній власності, юрособам було дозволено купувати лише через власне представництво в Україні.
При цьому іноземна юрособа, зареєстрована в Україні, вважається резидентом і на неї перераховані обмеження не розповсюджуються (навіть попри те, що її власники — громадяни іншої країни).
Чи мають іноземці право на купівлю нерухомості або землі сільськогосподарського призначення під час воєнного стану?
Законодавство України напряму не забороняє купівлю-продаж житлової та іншої нерухомості навіть під час дії воєнного стану. Це означає, що зацікавлені сторони можуть купувати та продавати об’єкти у встановленому законодавством порядку (згідно з нормами та правилами, перерахованими у попередньому пункті). Доступ до державних реєстрів був призупинений лише на початку повномасштабної війни, проте з квітня 2022 року операції знову дозволені. Виключенням є окуповані території та громади, які знаходяться у зоні бойових дій.
Операції із землею для іноземців теж залишилися незмінними попри воєнний стан: їм не дозволено купувати землі с/г призначення. З відкриттям ринку купівлі-продажу таких ділянок у 2021 році планувався механізм доступу іноземців до ринку землі. Але його мали затвердити на загальнонаціональному референдумі. Провести його зараз, зрозуміла річ, неможливо. Тому для нерезидентів поки що діють стандартні «довоєнні» правила.
Які є обмеження на купівлю нерухомості для іноземців?
Перелік актуальних обмежень регулюється нормами цивільного, реєстраційного, спадкового та іншого законодавства. Купувати нерухомість в Україні нерезиденти можуть для власних потреб та для бізнесу. Мова йде про квартири на первинному та вторинному ринках, будинки у місті та за містом, комерційні об’єкти нерухомості тощо. Головне обмеження — щоб ділянка землю не мала прямого с/г призначення. Якщо покупцем нерухомості є юридична особа, здійснювати операцію обов’язково потрібно через українське представництво.
Купівля-продаж нерухомості під час воєнного стану 2023 для іноземців
Нерезидентам дозволено купувати об’єкти нерухомості в Україні без штучних обмежень, з урахуванням кількох особливостей. Для іноземців доступна нерухомість на первинному ринку (це пропозиції в новобудовах, які можна купувати напряму в інвесторів та забудовників. Крім того, можна самостійно інвестувати в будівництво), а також на вторинному ринку (це пропозиції від власників, а також посередників та брокерів, які працюють на стороні продавців). Процес купівлі-продажу для нерезидентів трохи відрізняється: загалом, процедура потребує трохи більшої кількості документів, аніж у випадку правовідносин між резидентами.
Якщо іноземець хоче придбати квартиру в Україні, що для цього потрібно?
Практика показує, що більшість нерезидентів купує квартири в Україні в новобудовах. Для здійснення операції громадянину іншої країни потрібно отримати податковий номер, оформити бронювання, перевірити документи та інші дані про забудовника, скласти власний договір або перевірити й підписати угоду від забудовника.
Якщо нерезидент прагне купити будинок або квартиру на вторинному ринку, знадобиться укладання нотаріально завіреного договору. Це можна зробити на основі засвідченого перекладу паспорта, свідоцтва про шлюб та нотаріально завіреної письмової згоди дружини/чоловіка покупця. Важливо, щоб продавець надав свідоцтво, яке підтверджує право власності на нерухомість, техпаспорт, звіт про оцінювання майна, копію паспорта та довідку про склад сім’ї.
Порядок купівлі нерухомості: договір, реєстрація права власності, оплата
Договір про купівлю-продаж об’єкта нерухомості треба укладати безпосередньо у нотаріуса з обов’язковою державною реєстрацією. У процесі нотаріус проводить перевірку сплати необхідних зобов’язань та зборів, а також права сторін на здійснення операції. Крім того, спеціаліст може впевнитися у відсутності ризиків (наприклад, прав третіх осіб на квартиру або будинок). Зазвичай у присутності нотаріуса покупець передає кошти продавцеві (якщо сторони не узгодили інші умови).
При цьому нерезидентам треба пам’ятати, що ввезенні на території України готівкових коштів на суму понад 10 тис. євро підлягає декларуванню на митниці. При внесенні готівки до банку декларацію можна подати безпосередньо у відділенні.
Отримані документи (техпаспорт, договір, витяг) покупець має надати до держреєстру. Після цього новому власнику треба переоформити всі договори на надання комунальних послуг.
Податки та поточні витрати при операції з нерухомістю
При здійсненні операцій варто пам’ятати про наступні обов’язкові збори:
- Податок на доходи фізичних осіб. Якщо нерухомість перебуває у власності менш як три роки та продавець є іноземцем, сума збору становитиме 18%.
- Податок на дохід від оренди житла. Ставка складає 18% від фактичного доходу.
- Податок на прибуток. Ставка становить 18% і однакова як для резидентів, так і нерезидентів.
- Оподаткування за площею нерухомості. Квартири площею до 60 квадратних метрів та будинки до 120 квадратних метрів не підлягають оподаткуванню. Для нерухомості, площа якої перевищує ці межі, податок становить 0,5% мінімальної заробітної плати для квартир і 1% для будинків.
Висновок
Попри дію воєнного стану, іноземці, які законно перебувають на території України, мають право купувати об’єкти нерухомості на первинному й вторинному ринках. Також вони наділені правом купувати ділянки землі несільськогосподарського призначення у містах та за містами (якщо на території є нерухомість у їх власності). Що стосується с/г угідь: права на їх купівлю та отримання у власність в іноземців поки що немає (навіть при отриманні у спадок ділянка підлягає обов'язковому відчуженню). Чи надавати їм цю можливість, мають вирішити українці на референдумі. А от юридичні особи можуть здійснювати операції, якщо зареєструють в Україні офіційне представництво.
