Складати прогноз ринку нерухомості під час війни майже неможливо, адже ситуація нестабільна. Проте й казати, що ринок у стагнації, не можна. В країні продовжують будувати та здавати в експлуатацію нові об’єкти, тож ринок розвивається. То чи варто зараз купувати квартиру або комерційний об’єкт для заробітку? Наші експерти дослідили ситуацію та зробили власні висновки.
Тенденції розвитку ринку нерухомості в Україні
Український ринок нерухомості важко піддається прогнозам через активні військові дії у кількох регіонах країни. Ситуація може змінитись будь-якої миті, тож давати конкретні рекомендації зараз не наважиться жоден з експертів. Водночас вже відокремлені нові ринкові тренди та певні тенденції.
Зараз будівництво житла продовжується виключно на безпечних територіях України: переважно на заході та у центральній частині. Що стосується сходу — ринок стоїть, і не відновиться, доки фронт та військові загрози не відсунуться від перспективних локацій. Та загалом ринок нерухомості вистояв, а попит на житло після війни дозволить йому реанімуватись та вистояти.
Розвиток економіки та його вплив на ринок нерухомості
Війна в Україні призвела до значного спаду темпів будівництва. На це вплинули такі фактори:
- Ризики фізичної безпеки. Будівництво в зоні бойових дій є небезпечним і дорогим.
- Зниження купівельної спроможності населення. Суттєве зростання курсу валют і висока інфляція призвели до того, що українці стали менше купувати житло.
- Зростання вартості будівництва. Вартість будівельних матеріалів і робіт зросла через війну та пов'язані з нею обмеження.
- Нестача будівельних матеріалів. Руйнування промислових підприємств призвело до нестачі матеріалів і проблем з логістикою існуючих.
- Відключення електроенергії. Будівельні компанії у кінці 2022 — на початку 2023 року були змушені підлаштовуватися під графіки відключень електроенергії або закуповувати потужні генератори.
- Ракетні та артилерійські обстріли. Масові обстріли призвели до руйнування або пошкодження значної частини житлового фонду.
Станом на вересень 2022 року, було зруйновано або пошкоджено 74,1 млн кв. м житла, що становило понад 7% усього наявного житлового фонду. Ці збитки перевищують обсяги усього нового житла, введеного в експлуатацію за останні сім років.
Вплив політичних та правових факторів
Потенційні політичні та правові зміни, які можуть вплинути на ринок нерухомості в Україні:
- 1Зміни в законодавстві про нерухомість. Вже давно назріла необхідність зробити нормативні акти більш сприятливими для розвитку ринку. Наприклад, в Україні можуть спростити процес отримання дозволів на будівництво та умови продажу нерухомості. Це нівелює у тому числі й корупційну складову процесів.
- 2Зміни в податковому законодавстві. За умови зміни податкового законодавства можна буде зробити нерухомість більш доступною для покупців. Наприклад, цього реально досягти шляхом скасування або зниження профільних податків для забудовників та власників житла.
- 3Зміни в політичній ситуації. Це може мати як позитивний, так і негативний вплив на ринок нерухомості. Наприклад, чіткі перспективи членства в ЄС, досягнення миру, входження до НАТО зробить ринок максимально перспективним та стимулюватиме інвестиції в нерухомість.
Популярні види інвестицій у нерухомість в Україні
За даними аналітиків станом на початок осені 2023 року, інвестиції у житлову первинну нерухомість в Україні склали $2,08 млрд. Причому частку у $0,8 млрд залучив Львів. Водночас у Києві, Дніпрі та Харкові відмічається падіння рівня вкладень у первинне житло в середньому на 90%. У Харкові взагалі не ведеться будівництво.
У Харкові будівництво зупинене, а ринки Києва та Дніпра впали на 92% та 90% відповідно. Та водночас ринок нерухомості в Україні розвивається, і вже відокремились певні тенденції інвестування.
Інвестування в житлову нерухомість
За даними Мінфіну, у першому півріччі 2023 року обсяг інвестицій у первинну нерухомість зріс на 20%, у порівнянні з аналогічним періодом 2022 року. Лідерами за обсягом інвестицій у житлову нерухомість стали Львів, Київ та Івано-Франківськ.
Зміни на ринку інвестицій у житлову нерухомість в Україні зумовлені низкою факторів:
- зростанням попиту на житло з боку внутрішнього ринку, викликаного переселенням населення з тимчасово окупованих територій та областей, що знаходяться в зоні бойових дій;
- зростанням цін на нерухомість, викликаним інфляцією та зниженням рівня доходів населення;
- запровадженням пільгового кредитування житла для внутрішньо переміщених осіб.
Очікується, що у 2023 році обсяг інвестицій у житлову нерухомість в Україні становитиме близько 2,5 млрд дол., що все ще буде нижче, ніж у довоєнному 2021 році (9,7 млрд дол.).
Комерційна нерухомість: можливості та ризики
У 2023 році ринок комерційної нерухомості в Україні характеризується наступними тенденціями:
За даними аналітичних агентств, вартість комерційної нерухомості в Україні збільшилась в середньому на 10-15% у 2023 році. Цей ріст викликаний стабільним попитом на комерційні приміщення, а також підвищенням вартості будівництва.
Інвестиції в комерційну нерухомість направляють на такі об’єкти:
- 1Торгові приміщення. Вони мають попит з боку роздрібних мереж, які прагнуть розширити свою присутність.
- 2Офісні приміщення. Попри кризу, на ринку з'являються нові компанії та розвиваються традиційні.
- 3Складські приміщення. Кількість складів зменшилась через обстріли, а активізація бізнесу збільшує попит на склади.
Попит на комерційну нерухомість в Україні залишається стабільним, наперекір війні. Це пов'язано з тим, що українські підприємства продовжують працювати, а населення споживає товари та послуги.
На ринок комерційної нерухомості в Україні все ще впливають ризики, пов'язані з війною:
- тривала війна може призвести до зниження економічної активності в Україні;
- інфляція провокує зростання витрат на будівництво та обслуговування комерційної нерухомості;
- політична нестабільність може призвести до зниження інвестицій в Україну.
Розвиток інфраструктури та інвестиції у придорожню нерухомість
У 2023 році було відкрито ряд нових автомагістралей, зокрема оновлену трасу М-03 Київ-Чоп. Це призвело до зростання попиту на придорожні об’єкти: готелі, ресторани та автозаправні станції.
Водії та пасажири, які подорожують Україною, потребують місць для відпочинку, харчування, заправки та інших послуг. Оператори АЗС в Україні все частіше будують придорожні комплекси на своїх станціях. Такі об’єкти пропонують всі послуги в одному місці, що робить їх зручними та привабливими для споживачів.
При цьому споживачі стають все більш вимогливими до якості послуг, які пропонують придорожні комплекси. Вони також хочуть мати доступ до широкого спектра послуг, включаючи харчування, купівлю товарів, використання Wi-Fi, послуги ремонту авто тощо.
На ринку придорожньої нерухомості в Україні зростає конкуренція. Багато міжнародних операторів (таких як McDonald's) будують придорожні комплекси на ключових трасах. Ця конкуренція стимулює інвестувати в нові та інноваційні рішення.
Інвестування в екологічно чисті об'єкти
Інвестиції в екологічно чисті об'єкти (зокрема, в курортну інфраструктуру), є одним із перспективних напрямків розвитку України. Західні курорти країни, які славляться своїм колоритом, чистим повітрям та розвиненою інфраструктурою, мають великий потенціал для залучення іноземних туристів та інвесторів.
Так, найбільш розвинений курорт Буковель, який є одним із лідерів туристичного ринку України, продовжує активно розвиватися. Крім того, новий виток розвитку отримують інші курортні місця заходу України: Східниця, Трускавець, термальні курорти Закарпаття та багато інших.
Ці курорти мають ряд переваг, які роблять їх привабливими для інвесторів. Зокрема, вони розташовані у мальовничих місцях з чистим повітрям та сприятливим кліматом. Крім того, мають розвинену інфраструктуру, яка включає готелі, ресторани, розважальні заклади та інші послуги.
Ринок нерухомості: прогноз на 2024 рік
Прогноз Володимира Семенцова, співзасновника та керуючого партнера INSPI Development, щодо ринку житла в Україні на 2024 рік вказує на ознаки стагнації. Очікується низький попит на новобудови, зростання вартості метра квадратного обмежиться точковими підвищеннями в об'єктах з високим рівнем готовності. За умов економічної стабільності спостерігатиметься від'ємне співвідношення старту нових об'єктів та їх здачі в експлуатацію.
Семенцов підкреслив, що попит буде сконцентрований в західних областях та Києві через їхній «статус» найбільш захищених від ворожих обстрілів. Рівень попиту буде обумовлений такими критеріями, як ціна, місце розташування, стадія будівництва, досвід девелопера та інші.
Експерт вважає, що впровадження пільгового іпотечного кредиту «єОселя» може стимулювати зростання попиту, але наразі кількість квартир, придбаних за цією програмою, обмежена. Для значущого впливу на ринок потрібно розширити програму на об'єкти економ та комфорт-класу.
Щодо цінової ситуації, очікується, що основні зміни вартості житла спостерігатимуться в об'єктах з активним будівництвом на високих стадіях готовності. Проте, зростання цін у 2024 році може бути помірним і не перевищить 3-5%, що значно менше прогнозованих темпів інфляції. Для досягнення стабільності на ринку потрібні ідеальні зовнішні, політичні та економічні умови, що наразі неможливо.
Рекомендації для інвесторів
Інвестиції в нерухомість під час війни апріорі є ризиковими. Тому важливо детально вивчити ринок в регіоні або місті, в якому ви збираєтесь вкладати кошти в житловий чи комерційний об’єкт. Зверніть увагу на ціни на нерухомість, рівень попиту та пропозиції, а також перспективи розвитку ринку. Найкраще інвестувати в нерухомість, яка має високий попит і може приносити стабільний дохід. Велике значення мають перспективи безпеки: захищеність локації з землі та повітря. Вкладати кошти в об’єкти в прифронтових регіонах зараз вигідно, одна перспективи цього не визначені.
Стратегії інвестування в нерухомість
Враховуючи стратегії та перспективи, інвестиції в нерухомість України залежать від різних внутрішніх та зовнішніх факторів, які в більшості випадків не залежать від інвесторів. Однак (одначе), в безпечних регіонах (переважно це захід країни) спостерігаються чіткі тенденції:
- 1Інвестування в житлову нерухомість у великих містах. Це найпопулярніша стратегія в Україні. Вона передбачає придбання квартири або будинку в популярному районі великого міста. На першому місці тут Львів. Інвестори можуть розраховувати на отримання прибутку від здачі нерухомості в оренду або від її перепродажу.
- 2Вкладення коштів в комерційну нерухомість. Ця стратегія передбачає придбання офісів, магазинів, складів або інших комерційних об'єктів для здачі в оренду або перепродажу у разі підвищення цін.
- 3Інвестування в курортну нерухомість. Це придбання квартири або будинку в курортному районі: зокрема, на популярних курортах Карпат.. Інвестори можуть високі отримувати прибуток від здачі нерухомості в оренду туристам.
- 4Придбання нерухомості в ІТ-кластерах. Інвестори можуть розраховувати на прибуток від оренди квартир та нежитлових приміщень ІТ-спеціалістам.
Підготовка до інвестицій у 2024 році
Інвестиції в нерухомість в Україні, попри зовнішні та внутрішні загрози, залишаються популярним способом примноження капіталу. Однак перед тим, як розпочинати інвестування, важливо ретельно підготуватись.
По-перше, оцініть свої фінансові можливості: бюджет, мету вкладення коштів, рівень ризику. Якщо інформації недостатньо, проведіть або замовте дослідження ринку. Місце розташування об’єкта є одним з найважливіших факторів, які впливають на його ціну та рівень захищеності. Обирайте нерухомість у безпечних популярних районах з розвиненою інфраструктурою.
Перед тим, як інвестувати, важливо розрахувати рентабельність інвестицій. Це допоможе визначити, чи є ця вкладення вигідним та скільки років знадобиться для виходу на окупність.
Наприклад, зараз дуже популярним і перспективним варіантом є придбання смартквартир, призначених для здачі в оренду. Відповідні об’єкти зведені у Львові, Яремче та Буковелі. Це — зручна альтернатива готелям, тому й має великий попит серед туристів.
Ризики та способи їх зменшення
Інвестиції в нерухомість в Україні можуть бути прибутковими, але вони також несуть певні ризики:
- Україна є країною з нестійкою економікою та політичною ситуацією. Це може призвести до падіння цін на нерухомість, а також до проблем з орендою або продажем.
- Попит на нерухомість може змінюватися залежності від таких факторів, як ситуація на фронті, економічний стан, демографічні зміни та розвиток інфраструктури.
- Недотримання будівельних норм може призвести до технічних дефектів або інших проблем. Це ускладнить здачу об’єкта в оренду або подальший продаж.
- Фінансові ризики. Інвестування в нерухомість потребує значних фінансових витрат. Початок повномасштабної війни показав небезпечну тенденцію: велика кількість об’єктів будівництва була заморожена чи взагалі закрита.
Щоб зменшити ризики інвестицій в нерухомість в Україні, потрібно заздалегідь ретельно вивчити ринок, а також конкретні об’єкти. Якщо інвестори вирішують вкладати кошти в новобудову, вони повинні вибрати надійну компанію-забудовника з гарною репутацією. При купівлі треба укладати чіткі договори, які містять усі умови.
Висновок
Ціни на нерухомість в Україні та темпи будівництва нових об’єктів докорінно відрізняються в різних регіонах. Якщо східні та південні регіони зараз майже перебувають у стадії стагнації, то цент та захід країни стали інвестиційно привабливими локаціями. Там активно будують житло та комерційні комплекси, а паралельно розвивається туристична сфера. Ринок настільки перспективний, що окремі проєкти підтримують в тому числі й західні інвестори.
Однак інвестиції в нерухомість під час війни є ризиковими. Тому перш ніж входити в проєкт, варто уважно вивчити умови, оцінити ризики, та вкладати кошти в об’єкти, які вже завершені або знаходяться на останній стадії будівництва.
