Новини нерухомості вже довгий час тривожать людей, які планують продавати або купувати житло. Основна тема — збільшення оподаткування на ці операції. Особливо актуальним це стало зараз, адже Україні терміново потрібні кошти на оборонний сектор. Розглянемо, як зміниться ринок житлової нерухомості у разі підвищення зборів, розкажемо детальніше про заплановані правила та можливі способи розв'язання проблеми.
Як зміняться податки на продаж житла та яку суму доведеться сплачувати?
Згідно з законопроєктом №11416, в Україні змінюються правила оподаткування продажу нерухомості. До цього часу перший продаж житла протягом року не оподатковувався, проте з ухваленням цього закону вводиться збільшений військовий збір, який буде стягуватися з першої угоди. Розмір стягнень може варіюватися від 5% до 23% залежно від суми доходу, який отримає продавець.
Це означає, що при продажу житла вартістю 1 мільйон гривень продавець може бути змушений сплатити новий податок на нерухомість від 50 тисяч до 230 тисяч гривень зборів. Такі нововведення, на думку експертів, можуть призвести до уповільнення ринку, оскільки багато продавців можуть не бути готовими до таких витрат. Це особливо вразить тих, хто розраховував на податкові пільги при продажу першого об'єкта нерухомості.
Враження рієлторів та інших експертів ринку з приводу цього можливого нововведення розділились. Хтось вважає, що це призведе до обвалу ринку — приблизно такого, який фіксували під час кризового 2008 року. Хтось озвучує припущення, що сторони шукатимуть способи уникнення податкового тиску.
Варто нагадати: поки законопроєкт не прийнятий, під час купівлі-продажу житла в Україні сторони сплачують такі збори:
- Перша угода за рік: податок не сплачується.
- Друга угода за рік: сплачується 7,5% від вартості об'єкта (5% податок, 1% до Пенсійного фонду, 1,5% військовий збір).
- Третя і наступні угоди за рік: якщо об'єкт перебував у власності понад три роки: 7,5%, якщо менш як три роки (або це друга угода за рік) 19,5% (18% податок + 1,5% військовий збір).
Нотаріальні витрати можуть бути розподілені між сторонами за домовленістю.
Як зміняться ціни на нерухомість в Україні?
Запровадження нового військового збору на продаж нерухомості в Україні може суттєво вплинути на ціни на ринку. Очікується, що продавці, аби компенсувати додаткові витрати на податки, почнуть підвищувати ціни на свої об'єкти.
Водночас через збільшення вартості угод, попит на житло може знизитися, що призведе до уповільнення ринку. Особливо це торкнеться сегмента середнього класу, де кожен відсоток податку може суттєво вплинути на рішення купівлі. В довгостроковій перспективі ці зміни можуть викликати певну стабілізацію, але в короткостроковій перспективі ринок нерухомості може пережити період невизначеності й зниження активності.
Якщо законопроєкт буде прийнятий, продавець змушений буде платити наступні збори:
- 15% + військовий збір. Цей податок сплачується завжди, незалежно від дати реєстрації права власності та типу нерухомості (житлова чи нежитлова).
- 223%. Цей податок застосовується у таких випадках:
- Другий продаж житлової нерухомості за рік. Якщо відбувається продаж другої квартири або будинку у цьому році, і право власності на них було зареєстровано менш як три роки тому.
- Будь-який третій продаж за рік. Якщо ініційований продаж третьої чи більше нерухомості у цьому році, незалежно від дати реєстрації права власності.
Прогнозувати ринкові ціни на нерухомість треба, відштовхуючись від наявної ситуації. Попри зростання вартості будматеріалів, попит на житло в Україні залишається високим. Продавці активно користуються ситуацією, встановлюючи завищені ціни. За рік вартість квартир зросла в середньому на 7,9%. Найбільше подорожчали квартири у Львові та Києві. Однак останні дані свідчать про зниження інтересу покупців. Збільшення кількості оголошень та зменшення кількості відгуків на них можуть свідчити про насичення ринку і можливе уповільнення зростання цін у майбутньому. Більші податки тільки поглиблять цю проблему.
Чи будуть розділяти податки з покупцями?
Хто платить податки по факту на ринку житлової нерухомості? Попри те, що збори стягують і з покупців, і з продавців, кінцевим платником завжди є покупець. Відповідь очевидна, адже власники об’єктів закладають всі збори у вигляді націнок до вартості. Тож не варто очікувати, що продавці будуть яким-небудь чином розділяти збільшені витрати після прийняття законопроєкту і перекладати частину зобов'язань на себе.
Це може проявитися як в оголошеній вартості нерухомості, так і в додаткових витратах, які можуть виникнути під час укладання угоди. Такий підхід може зменшити конкурентоспроможність об'єктів, що продаються, та призвести до уповільнення темпів продажів. Хоча податки формально залишаються обов’язком продавця, на практиці вартість угоди зросте для покупця, оскільки ці витрати вже будуть враховані у фінальній ціні.
Є прогнози, що після того, як новий закон набере чинності, ціни на житло автоматично зростуть на 3-5%. Ця тенденція посилюється тим, що продавці й без того часто завищують ціни в оголошеннях, а потім змушені йти на поступки тільки в разі тривалого простою об'єкта. Збільшені збори «узаконять» націнки продавців і навіть дадуть їм можливість ввести нові.
Житлові схеми, про які варто знати
Збільшений податок на нерухомість провокує значні зміни на ринку. Одним із наслідків може стати значне поширення неформальних схем продажу. Щоб уникнути сплати високих податків, продавці та покупці можуть вдаватися до таких махінацій:
- Продаж без переоформлення власності. Покупець вносить авансовий платіж і вселяється в житло, але офіційне оформлення угоди відкладається. Часто укладається договір розстрочки платежу, де прописуються умови остаточного переходу права власності. Такий підхід дозволяє уникнути сплати податків на момент заселення, але створює значні ризики для обох сторін.
- Договір оренди з викупом. Формально оформляється договір, але в ньому прописується можливість викупу житла за певних умов. Це дозволяє відкласти податок на квартиру, але не гарантує, що покупець зможе реалізувати своє право на викуп.
- Дарча. Продаж оформляється як безоплатна передача майна. Хоча законодавство передбачає сплату податку на дарування, він, як правило, нижчий за податок на продаж. Однак для використання цієї схеми часто потрібні підставні особи або складні фінансові конструкції.
В результаті ці схеми є небезпечними для обох сторін, оскільки не гарантують захисту їхніх прав. Продавці ризикують не отримати всі гроші, а покупці можуть залишитися без житла та коштів. Особливо гостро ця проблема стосуватиметься невеликих забудовників та продавців, які здійснюють кілька угод на рік.
Чи поширюється правило про перший, другий і третій продажі на родичів?
Правило про перший, другий і третій продажі нерухомості протягом року застосовується лише до однієї особи, яка виступає продавцем. Якщо ж оформити угоду на родича, який ще не продавав нерухомість у поточному році, він зможе скористатися пільгами для першого продажу.
Це не стосується членів однієї сім’ї. Якщо, наприклад, нерухомість перебуває у спільному володінні подружжя, її продаж буде зарахований у податкову історію одночасно чоловіка і дружини. Тобто, якщо один із подружжя вже продав свою частку в цьому році, то другий співвласник не зможе скористатися пільгами для першого продажу при продажу своєї частки.
Важливо пам'ятати, що маніпуляції з родичами можуть розглядатися як спроби уникнути сплати податків. Не виключено, що податкові органи будуть уважно слідкувати за такими угодами. Тому перед здійсненням подібних операцій рекомендується зустрітись з юристом чи податковим консультантом.
Якщо податкова служба вважатиме, що угода була укладена з метою ухилення від сплати податків (наприклад, якщо ринкова вартість нерухомості значно перевищує суму, зазначену в договорі), то вона може оскаржити її й вимагати донарахування зборів разом зі штрафом.
Підсумки
Законопроєкт №11416 пропонує змінити правила оподаткування продажу нерухомості в Україні, що може суттєво вплинути на ринок. Зокрема, планується введення нового військового збору від 5% до 23% на перший продаж нерухомості за рік. Такі зміни можуть призвести до зростання цін на житло та уповільнення ринку, оскільки продавці намагатимуться перекласти додаткові витрати на покупців.
Існують також ризики поширення неформальних схем продажу, щоб уникнути сплати високих податків. Експерти побоюються можливого повторення кризи 2008 року, коли ринок житлової нерухомості перебував у стагнації. Однак поки законопроєкт не прийнятий, точні масштаби проблеми оцінити важко.
